Bérleményi átalakítások után: miért tér el a HVAC rendszer a tervezettől?

Egy irodaház vagy bevásárlóközpont épületgépészeti rendszerét egyszer, az átadáskor szabályozzák be a tervezett értékekre. Az épület azonban nem marad változatlan. Bérlők jönnek és mennek, tereket alakítanak át, új berendezések kerülnek be. Minden ilyen beavatkozás apránként eltolja a rendszert a tervezett állapottól, és a következményeket jellemzően évekkel később, panaszok és magas számlák formájában tapasztalja az üzemeltető.

Mi történik egy bérleményi átalakításkor?

Egy új bérleményi kialakításnál a gépészeti rendszert az új alaprajzhoz igazítják. Fan-coilokat helyeznek át, új befúvó és elszívó elemeket építenek be, vezetékszakaszokat bontanak vagy toldanak, szabályozószelepeket állítanak át. A munka a bérlemény határán belül jellemzően rendben van, a beavatkozás hatása azonban a teljes rendszerre kiterjed.

A hidraulikai és a légtechnikai hálózat összefüggő rendszer. Ha egy ágon megváltozik az ellenállás, a víz és a levegő máshogy oszlik el a teljes hálózatban. Egyes ágak több, mások kevesebb térfogatáramot kapnak, mint amennyit a tervező előírt.

Hogyan ismerhető fel, hogy a rendszer eltért a tervezettől?

• egyes terek rendszeresen túlfűtöttek vagy túlhűtöttek, miközben máshonnan hiányra panaszkodnak
• a bérlők a hőérzetre vagy a „fülledt” levegőre panaszkodnak
• a szivattyúk és ventilátorok magas fordulaton járnak, a rendszer mégsem éri el a kívánt állapotot
• az energiafelhasználás nő, pedig a használat nem változott lényegesen
• a karbantartó újra és újra ugyanarra a hibára megy ki

Ezek a jelek gyakran egyenként jelentkeznek, ezért könnyű őket külön-külön kezelni. Egy-egy termosztát átállítása vagy szelep megnyitása azonban csak tüneti kezelés, és gyakran tovább rontja az egyensúlyt.

A rejtett költség

A beszabályozatlan rendszer nem áll le, csak rosszabbul és drágábban működik. A szivattyúk és ventilátorok a szükségesnél többet dolgoznak, ami magasabb villamosenergia-fogyasztást és gyorsabb kopást jelent. A kiegyensúlyozatlan hőelosztás miatt a rendszer a leghátrányosabb helyzetű teret próbálja kiszolgálni, közben a többi teret túlfűti vagy túlhűti. A bérlői panaszok kezelése, a felesleges kiszállások és az idő előtti alkatrészcserék pedig a karbantartási költségben jelennek meg.

Mi a megoldás?

A megoldás az alapállapot rendszeres ellenőrzése és helyreállítása. Ez négy lépésből áll: annak ellenőrzése, hogy a berendezések a gyári és a tervezett beállításokkal üzemelnek-e, a funkciók tesztelése, valamint a hidraulikai és a légtechnikai rendszer mérése és újraszabályozása a tervezett értékekre.

Ezt a szolgáltatást mi Base Control néven nyújtjuk, és ezzel indul minden kontroll csomagunk. Az eredmény egy mért és dokumentált kiindulási állapot, amelyhez a későbbi kontroll viszonyítani tud.

Kontrollálni csak azt lehet, aminek ismerjük a helyes állapotát.

Mikor érdemes elvégezni?

Mindenképp érdemes bérlőváltás, nagyobb átalakítás vagy bővítés után, valamint akkor, ha a fenti tünetek közül több is jelentkezik. Ha egy épületben évek óta nem volt beszabályozás, miközben több bérleményi átalakítás is történt, nagy valószínűséggel a rendszer már eltér a tervezettől.

Ha kérdése van a saját épületével kapcsolatban, írjon nekünk, és felmérjük a helyzetet.